“我的房子我做主？”住宅变“网约房”对外经营，别忽略了邻居的权利……

近年来，房对外“网约房”成为不少旅游者的做主住宅住宿选择。家住浙江宁波的变网别忽小张将自己的闲置住宅放在互联网平台上，短租给有需求的约房人，不料却被邻居起诉至法院。经营居小张不解：“我自己的略邻房子，难道还不能自己做主？权利”

该案经法院终审判决要求小张恢复住宅用途。法院为何作出这一判决？房对外个人如果想合法经营“网约房”，应该如何操作？做主住宅

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案件详情

案例1

私自将住宅变为“网约房”提供有偿住宿服务，法院判令停业

2026年2月，变网别忽浙江省宁波市江北区人民法院审理了一起因“网约房”而引发的约房纠纷案，判决案涉房屋业主停止对房屋的经营居经营性使用，恢复住宅用途。略邻

图据视觉中国

小周与小张是同一栋楼的上下楼邻居，双方房屋登记用途均为住宅，房对外二人是各自房屋的所有权人。2023年，小张把其房屋改成网约房经营，通过多个互联网平台发布房源信息进行宣传、标明价格并接受预订。因小张无证开设民宿、扰民等问题，小周诉至法院，要求小张停止将房屋用于商业经营性活动，恢复其住宅用途。

小张辩称，该房屋是以自住为主、出租为辅，交易形式符合普通房屋出租的特征，且网约房不同于经营性用房，只有属于旅馆业客房的网约房才属于经营性用房。

法院审理后认为，本案争议焦点为案涉房屋作为网约房使用是否属于将住宅改变为经营性用房，是否应征得有利害关系的业主的一致同意。小张通过网络平台发布房源信息，标明价格并接受不特定人员预订，按日出租、结算费用；同时，按照相关要求配置消防器材、登记入住人员信息，并在房屋内配备酒水饮料等有偿使用物品，提供清洁等住宿服务。上述行为有别于一般的房屋租赁，其经营模式虽然与一般旅馆业存在一定差异，但仍是利用房屋为入住客人提供有偿的住宿服务，其行为实质上已改变了房屋的住宅用途，属于将住宅改变为经营性用房，应该经有利害关系的业主一致同意，故判决小张停止对房屋的经营性使用，恢复其住宅用途。

案例2

住宅改“网约房”，4被告被判恢复房屋用途

此前，江苏省淮安市清江浦区人民法院审理了一起排除妨害纠纷案，判决被告停止经营行为，恢复房屋住宅用途。

法院查明，耿某在淮安市中心某新建住宅小区购买了一套商品房。入住一段时间后，耿某发现斜对面的邻居家时常有陌生人拖着行李箱入住，走廊上堆放生活垃圾，还经常有人深夜大声喧哗。两户房屋仅隔着一条狭窄的走廊，动静稍微大些隔壁就听得清清楚楚，耿某和家人深受其扰。

耿某从小区物业公司处了解到，对面房屋的所有权人是李某和陆某，又于2023年5月将房屋租赁给刘某使用，租赁期限为3年。此后，刘某与某房地产咨询中心签订《网约房（民宿）托管经营合同》，将房屋委托给该中心进行网约房经营。

耿某认为李某、陆某、刘某、某房地产咨询中心未经利害关系业主同意，擅自将住宅改变为经营性用房，造成外来人员增多、噪声污染、生活垃圾增多等问题，影响业主特别是学生的正常生活，遂诉至法院，请求判令4名被告立即停止经营行为，恢复房屋住宅用途。

庭审中，4名被告辩称，案涉房屋的确是被用来经营网约房，但网约房是共享经济下的短期租赁，属于短租房，并非经营性用房；若认为网约房是经营行为，而业主自己对外出租不属于经营行为，则相互矛盾。此外，其行为并未改变房屋性质，不需要全体业主同意，只需在江苏省网约房登记平台“苏易住”登记、取得登记标识即可。

经查明，江苏省公安厅2021年出台《江苏省网约房治安管理规定（试行）》，其中规定：“网约房是指通过互联网电商平台发布房源、接受预订，按日或者按小时提供住宿服务的城乡居民住房以及依法依规可供住宿的其他场所。”根据该文件，网约房只需具备住宿的功能即可，并未强制要求必须取得旅馆业特种行业许可。房客在入住时，通过“苏易住”微信小程序上传相关身份信息后就能办理入住登记。

此外，网约房虽然为有住房需求的人提供了便利，但房客更换频繁，这与业主将房屋相对固定出租给特定承租人员的情况并不相同，可能存在治安、消防隐患和监管难题。

法院认为，本案4名被告未经有利害关系业主的一致同意，改变房屋用途，其行为会造成与其他业主共用的电梯、通道等区域变得嘈杂、秩序混乱、安全系数降低等情况。同一栋楼且相邻的业主，双方在利用各自不动产时，应尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。原告耿某作为同楼层相邻房屋的业主，有权要求4名被告排除妨害、恢复原状。最终，法院判决4名被告立即停止案涉房屋的经营行为，恢复房屋住宅用途。

律师说法

住宅私变“网约房” 邻居有权说不

网约房业态快速发展的同时，业主私自将住宅改为网约房、开展有偿住宿服务的行为，常引发邻里纠纷，核心争议聚焦“住改商”合法性及邻居维权边界。对于此种情况，北京市中恒信律师事务所律师张星结合相关法律条文、裁判规则，从民商事视角进行了解读。

他表示住宅的规划用途为居住，私自改为网约房开展经营性住宿服务，需符合法定条件，否则构成违法“住改商”，因为《中华人民共和国民法典》及相关规定明确了认定标准与禁止性条款。

1、住改商的法定限制，《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”

为此，网约房若面向不特定公众提供有偿住宿服务，即改变住宅核心用途，需遵守该强制性规定。

2、网约房住改商的认定要点，区分普通房屋租赁与网约房经营，核心看使用性质：普通租赁为固定承租人长期使用、仅提供房屋本身；网约房按日结算、接待不特定人员，配套消防、清洁、有偿物品等服务，具备明确经营属性，属“住改商”。

3、违法住改商的认定情形，未经有利害关系业主一致同意、未取得相关经营许可、未遵守小区管理规约，擅自将住宅改为网约房经营的，均属于违法“住改商”，不受法律保护。

“网约房”合规经营与维权路径指南

想要合法经营“网约房”，应当遵循以下步骤：

• 需先确认房屋权属清晰、用途合规且符合小区管理规约；
• 取得本栋楼其他利害关系业主的一致书面同意；
• 按当地“网约房”管理规定向公安等部门备案，配齐消防、身份识别等设备，满足消防及治安要求；
• 规范经营，避免扰民和损害公共利益。

如果身边有人违法经营“网约房”，影响了自身正常生活，作为邻居可通过4条途径维权：

• 一是联合向业委会、物业公司提交书面异议，督促其履行管理职责；
• 二是固定人员频繁出入、深夜噪音等证据；
• 三是向街道、住建、公安等部门投诉；
• 四是向人民法院起诉，要求对方停止经营，维护自身及其他业主权益。

来源：央视新闻、人民法院报、法治日报、北京市中恒信律师事务所等

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